Drijvende krachten achter  de ontwikkeling van iconisch Sluishuis

Drijvende krachten achter de ontwikkeling van iconisch Sluishuis

Op het water van het IJ is men zojuist begonnen met de bouw van het nu al meest besproken nieuwe woongebouw van Amsterdam. Het Sluishuis wordt zowel in omvang (ruim 40.000 m2) als verschijningsvorm een alom zichtbaar landmark aan de rand van de stad. Qua statuur vergelijkbaar met Pontsteiger, Eye, het Scheepvaartmuseum en het Centraal Station. Verschil? Waar de bestaande stadsiconen op land zijn gebouwd, verrijst het Sluishuis uit het IJmeer. We hebben voor deze editie van ‘The making of an Icon’ afgesproken met de verantwoordelijke ontwikkelaars van dit zeer bijzondere gebouw. Thomas van den Doel (VORM) en Thomas Veys (BESIX RED) zijn beiden klaar voor het meerjarige avontuur van het machtige, 443 appartementen tellende Sluishuis op IJburg.

 

Is Sluishuis voor jullie net zo indrukwekkend als voor ons als publiek?

Thomas van den Doel: Ik werk al ruim tien jaar bij VORM, maar nog niet eerder heb ik een project als Sluishuis aangepakt. We zijn echt wel wat gewend en ontwikkelen hele woonwijken, maar Sluishuis blijft uniek qua grootte, omvang en verschijningsvorm.

Thomas Veys: Voor Besix RED, het ontwikkelingsbedrijf van het van oorsprong Belgische Besix, is dit het eerste project dat we in Nederland ontwikkelen en daarmee een extra uitdaging. Natuurlijk hebben we hier met onze bouwtak al projecten gerealiseerd zoals het OVT in Utrecht, de Montevideo, de New Orleans en momenteel ook de Terraced Tower allen in Rotterdam, maar voor ons ontwikkelaars is dit meteen al een heel complex project met flinke uitdagingen. Normaliter begin je te bouwen op een stuk land, maar hier bouwen we echt vanuit het water. Mede vanwege de enorme uitkraging over het water zijn de krachten, die op het gebouw worden uitgeoefend, gigantisch. Daarnaast werken we samen in een bijzonder en internationaal team. Daarbij zijn vooral de ontwerpers zeer nauw betrokken. Kijk, een wereldberoemde klimaatarchitect als Bjarke Ingels zet zijn naam echt niet op een ontwerp als dat niet tot op de millimeter naar zijn zin is.

 

We gaan naar het voorjaar van 2019. Wat is er al bereikt?

Thomas Veys: De bouw is gestart! Of eigenlijk moeten we zeggen…we zijn begonnen met de voorbereidingen voor dit geweldige gebouw in het water. Voor de fundering moeten er maar liefst 400 heipalen tussen 40 en 60 meter in het water worden geheid. Inmiddels hebben we de turnkey-overeenkomst met de belegger getekend, voor de afname van meer dan 300 appartementen.  Die worden straks in de vrije sector verhuurd. Ook hebben we de realisatieovereenkomst met de bouwbedrijven Besix-VORM getekend. Al met al liggen we perfect op koers.

Thomas van den Doel: Ook financieel liggen we op koers. De uitdaging van een project als dit is natuurlijk continu de vinger aan de pols te houden. Het ambitieniveau is extreem hoog. Niet alleen qua ontwerp, maar ook qua duurzaamheid, materialisatie en projectmanagement. Om dan alles bij elkaar op te tellen en ook in de uitvoering alles reëel en haalbaar te houden; daar schuilt volgens mij de echte uitdaging. En natuurlijk is het ook een geweldig gezicht om bij de start van de bouw al die pontons met heistellingen klaar te zien liggen. Er kwam echt een hele vloot aan.  

 

En de verdere planning van het project?

Thomas Veys: Op dit moment werken we aan het fundament van het waterplot en proberen we zoveel mogelijk het werk via het water te laten gebeuren. De pontons komen aangevaren en heien door het water meteen de grond in. De eerste vier maanden bestaat voornamelijk uit het heiwerk. Daarna gaan we damwanden trillen en van het waterplot land maken. Dat proces op zich duurt al bijna een jaar. Daarna storten we de kelderbak en zijn we weer een half jaar verder. Dan pas worden de eerste contouren uit het water opgebouwd. Een lange bouwtijd is nu eenmaal onvermijdelijk bij een dergelijk groot bouwproject.

Tomas van den Doel: Het is fijn dat we een groot gedeelte van de appartementen ontwikkelen in opdracht van een belegger. Van de opbrengst daarvan zijn we al verzekerd. We hoeven ons daarbij niet verschrikkelijk te haasten om alles zo snel mogelijk af te ronden. Dat geeft tijd om ons werk extra goed te doen. Uiteindelijk wil je naar een gebouw dat er precies zo uitziet als op de tekeningen van de architect. Geen concessies doen omwille van het verkorten van de bouwtijd; innovaties toepassen waar mogelijk. We gaan binnenkort beginnen met de verkoop.

 

Even terug naar de tenderfase. Waarom heeft jullie team gekozen voor dit bijzondere ontwerp op het water?

Thomas van den Doel: Sluishuis is het eerste gebouw op IJburg dat je ziet vanaf de oostelijke A10. Dus is het ook echt een landmark dat de verbinding moet krijgen met het vooral uit laagbouw bestaande IJburg. De vraag was duidelijk om het gebouw aan te laten sluiten bij het water aan de ene zijde en de bestaande bebouwing aan de andere. Qua volume hadden we kunnen kiezen voor een massief blok in het water, maar dat hebben we bewust niet gedaan. Een open structuur met binnenhaven en het volume in de hoge punt naar het IJmeer leek ons veel sympathieker. Richting de achtergelegen wijk maakt het gebouw een knieval. Zo zorgen we ervoor dat Sluishuis echt een uitnodigend en open woongebied wordt, dat moeiteloos vrienden maakt met de omgeving.

Thomas Veys: Het water is voor Sluishuis een heel belangrijk element. We bouwen namelijk niet alleen een gebouw, maar ook een waar waterparadijs eromheen. Het waterprogramma gaat samen met Sluishuis het hele project vormen en wordt tegelijkertijd opgeleverd. We creëren aanlegkades en verschillende eilanden voor recreatie en zelfs een heus vogeleiland. Een vierhonderd meter lange steiger is openbaar gebied en nodigt de buurt uit om een wandeltocht om het Sluishuis te maken en een rondgang te maken over het gebouw. De theatrale trappen leiden je tot op het dak, van waaruit je een fenomenaal uitzicht hebt op het IJmeer. Het water is echt het sleutelelement dat telkens terugkomt.

 

Wat kan ik als bewoner van Sluishuis verwachten?

Thomas Veys: Stel je voor. Je hebt je woning in Sluishuis gekocht en gaat via de lift naar beneden. Die lift stopt niet bij je auto, maar bij de steiger waar je eigen sloepje al klaarligt. In een paar minuten ben je vanuit je woning op het water. Dat is uniek in Amsterdam, misschien zelfs wel in heel Nederland. En natuurlijk hebben we in het gebouw alle faciliteiten die horen bij een hypermoderne woning en gaan we soms nog een stapje verder. Zoals met een bemande receptie en butlerservice, die je altijd welkom heet als je aankomt in de centrale entree. We voorzien in elektrische deelauto’s, die je kunt gebruiken en waarvoor je alleen de verreden kilometers afrekent.

Thomas van den Doel: Wat betreft energiegebruik heeft het gebouw een EPC die lager uitkomt dan nul, dus levert het gebouw zelf al meer energie dan het nodig heeft. De nieuwste inzichten in duurzaamheid zijn erin verwerkt. Isolatie, constructie, opvang van regenwater, upfall superzuinige douchesystemen, terugwinning van warmte: de aarde en zon als energiebronnen. Aan alles is gedacht om het energieverbruik zo laag mogelijk te krijgen. Een speciaal donoreiland in het IJmeer wordt volgelegd met zonnepanelen om het verbruik nog verder te minimaliseren. De impact van het gebouw op de omgeving wordt verminderd door het gebruik van gerecycled beton en hernieuwbare bouwmaterialen, zoals hout Materialen voeren we zo veel mogelijk met grote schepen en pontons over het water aan, om minder bewegingen op de weg te krijgen. Dus op alle vlakken brengen we het gebouw misschien wel twee stappen verder dan wat men normaal gesproken zou verwachten in deze tijd. Tegelijkertijd maakt dat de woonbeleving ook zo uniek. Op alle fronten krijg je net iets meer dan dat je eigenlijk zou kunnen verwachten.

 

Wat moeten we ook niet missen als we denken aan Sluishuis?

Thomas van den Doel: Dat er echt een heel gezellige binnenhaven komt, waar je ook een heerlijke kop koffie of een lekkere lunch kunt krijgen als je niet in Sluishuis woont. Vaar met je sloep vanaf het IJmeer via de machtige boog binnen en kom genieten van het zonneterras.

Thomas Veys: In een volgende fase gaan we aan de steigers rondom het waterprogramma ook kavels voor woonboten realiseren. We bieden plekken te koop aan voor mensen die graag een woonboot zouden willen of willen verhuizen. Er is een enorm tekort aan plekken voor woonboten in en om de stad. Wij vinden dat een dergelijk woonprogramma echt past bij een waterrijke buurt als Sluishuis. Uiteindelijk komen er meer dan 30 woonboten te liggen. Iets wat op IJburg nu nog niet mogelijk is. Het programma is nog niet geheel uitgekristalliseerd, maar wij denken aan een kade vol prachtige woonboten in diverse uitvoeringen. Het liefst nieuw gebouwd of geheel vernieuwbouwd en passend bij de statuur en de iconische uitstraling van Sluishuis.