Doorstromers

Als u uw eerste huis gaat kopen hoeft u zich over veel minder dingen druk te maken dan wanneer u uw tweede, derde, of misschien zelfs wel vierde huis gaat kopen. Een starter hoeft zich namelijk alleen maar te richten op de aankoop van een huis, u hebt ook nog iets te verkopen.

Dat te verkopen huis levert dan misschien wel wat extra zorgen op, maar wees blij. Wees héél blij, want als u een huis te verkopen hebt, heeft u meestal een situatie waarin u overwaarde heeft.

Overwaarde is het verschil tussen de uiteindelijke opbrengst van uw huis en de hoogte van uw hypotheek. Voor veel huishoudens is dit in de crisis andersom geweest, veel huizen stonden – tijdelijk – onder water (hypotheek hoger dan waarde huis). Tijdelijk, want als u de prijsontwikkeling van de huizenmarkt over de afgelopen honderd jaar ziet, dan is dat een stijgende lijn met een paar dipjes (crisisjaren) die zich met de tijd altijd weer herstelde. Nu hebben we het dus gelukkig weer over overwaarde.

En met die overwaarde gaan binnen uw nieuwe hypotheek de mooiste dingen gebeuren. Die overwaarde gaat namelijk uw aanbetaling worden op uw nieuwe huis. Daardoor wordt uw hypotheeksom lager en dus ook uw maandlasten. Maar ook: hoe lager uw hypotheek ten opzichte van de waarde van uw nieuwe huis, hoe lager uw hypotheekrente. Nog een keer naar beneden met die maandlasten dus. Twee vliegen in één klap.

Ook het bezit van een ‘oude’ hypotheek kan fenomenale maandlastenvoordelen geven. En nu hoor ik u al denken: “het BEZIT van een hypotheek?” Want een hypotheek is toch een schuld, een slecht iets? Helaas is de droeve waarheid dat veel mensen een hypotheek nodig hebben om te kunnen wonen. Dat is niet anders. Maar had u die hypotheek al op 31 december 2012, dan heeft u bijzondere voordelen. De wet zegt namelijk dat u – voor de hóógte van de hypotheek die u in 2012 had – niet af hoeft te lossen op die hypotheek om renteaftrek te krijgen. U mag dus nog gewoon een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, mét renteaftrek. Juridisch heet dat het fiscaal overgangsrecht. En dat fiscaal overgangsrecht kleeft aan u, niet aan de bank waarbij u uw hypotheek hebt afgesloten Een starter heeft dat voordeel niet. Om de maandlasten te verlagen mag een starter nog steeds wel een (deels) aflossingsvrije hypotheek afsluiten, maar niet met renteaftrek.

Heeft u én overwaarde én een fiscaal overgangsrecht? Gefeliciteerd. Lagere maandlasten en een mooier leven. Natuurlijk zijn er spelregels en dingen waar u op moet letten. Die leggen we u graag uit.

Dubbele maandlasten? Dat hóeft helemaal niet.

Een nieuwbouwhuis koopt u in ‘stukken’. Termijnen heet dat, in het vakjargon.

Als u bij de notaris zit moet u de grond afrekenen en daarna krijgt u, steeds als er weer een bepaald gedeelte van uw huis gebouwd is (eerste verdieping klaar, dak erop) een factuur thuis van de bouwer. Die facturen gaan natuurlijk over tienduizenden Euro’s maar schrik niet, want hier heeft u nu juist uw hypotheek voor afgesloten.

Koopt u een bestaand (tweedehands) huis, dan werkt het allemaal een stuk simpeler: Op een bepaalde dag gaat u naar de notaris, krijgt u de sleutel en de verkoper het geld. Dat geld krijgt hij uit uw hypotheek, waarvan de volledige betaling vanaf dag één gaat lopen.

Bij een nieuwbouwwoning werkt dat anders. Gedurende de bouw gaat u steeds meer opnemen omdat er steeds een beetje meer huis komt te staan. U krijgt de factuur (de termijn), stuurt die naar de bank en de bank betaalt de factuur uit uw hypotheek. Het nog niet uitgegeven geld staat namelijk bij de bank op een soort van speciale rekening die ‘bouwdepot’ heet. Dan weet u ook gelijk waar die term vandaan komt!

Omdat u steeds meer hypotheek opneemt gaat u maandelijks steeds meer betalen. Want het geld wat u nog niet opgenomen heeft en wat dus nog in uw bouwdepot zit, dat heeft u dus op dat moment nog niet geleend en daar betaalt u dus (bij de mééste banken) logischerwijs ook geen rente over.

Maar het is bij een nieuwbouwwoning dus wel zo dat u al hypotheekbetalingen (stijgend) aan het doen bent terwijl u nog geen dak boven uw hoofd hebt.

Als u nog thuis woont en/of een beetje gespaard heeft, dan hoeven die maandelijkse hypotheeklasten helemaal geen probleem zijn. Maar woont u in een huurwoning met een stevige huur of heeft u maar weinig spaargeld opgebouwd, dan kunnen die lasten tijdens de bouw wel eens heel vervelend uitpakken. Bij een huurwoning heeft u immers al een woonlast. Vandaar ook dat dit in de volksmond de benaming ‘dubbele lasten’ heeft gekregen.

Voor mensen die de hypotheeklasten tijdens de bouw liever niet zélf uit de achterzak willen betalen is er gelukkig een goede oplossing. U kunt de maandlasten namelijk ook uit uw nieuwbouwhypotheek laten betalen. Uw hypotheek wordt dan uiteraard een stukje hoger en uit dat stukje haalt de bank de maandelijkse betalingen die u normaliter zélf zou betalen. Dat geeft u dus de ruimte om lekker door te sparen en comfortabel te verhuizen, want de maandlast van uw nieuwe hypotheek gaat u pas voelen als de sleutel van uw nieuwe huis om gaat.

Een overbruggingskrediet, wat is dat nou precies?

U heeft overwaarde op iw huis. Dat is mooi, want daar kunt u van alles mee doen. Die overwaarde gaat u deels of volledig gebruiken om de hypotheek van uw nieuwe woning te verlagen, waardoor er lagere maandlasten ontstaan.

We hebben echter wel een ‘tijdsvolgorde-probleempje’. Die overwaarde krijgt u namelijk pas in handen als u uw huidige woning voor de laatste keer verlaat. De gang naar de notaris. De volgende dag (of tegenwoordig vaak nog op dezelfde dag) staat het geld al op uw rekening.

Maar uw nieuwbouwwoning moet u al volledig hebben afgerekend op het moment dat die wordt opgeleverd. Als u in uw huidige woning wilt blijven wonen tot het zover is (en dan vaak nog een week of zes extra, want u wilt rustig kunnen schilderen, de vloer erin en verhuizen), krijgt u pas na de oplevering uw overwaarde. Die heeft u tijdens de bouw dus helemaal nog niet.

Hoe lossen we dat nou op in de markt? Dat doen we met een overbruggingskrediet. Een overbruggingskrediet is een voorschot op uw overwaarde. Een voorschot dat u van de bank krijgt en dat voorschot betaalt uw terug op het moment dat u de overwaarde in handen hebt. In het bovenstaande voorbeeld dus zes weken na oplevering.

Hoe ziet zoiets er dan uit in uw financiële huishouding? Een rekenvoorbeeld. Dick en Evelien kopen een nieuwbouwwoning. Voor € 500.000,-. Alles erop en eraan. Ze hebben ook nog een huis te verkopen. De te verwachten verkoopprijs is € 350.000,-. De hypotheek van Dick en Evelien bedraagt € 240.000,-. Te verwachten overwaarde: € 110.000,-. Hoe zal nu de situatie tijdens de bouw er (ruwweg) uitzien? De nieuwe hypotheek van Dick en Evelien bedraagt € 390.000,- en het overbruggingskrediet € 110.000,-. Zó hebben ze gedurende de bouw de benodigde € 500.000,- ‘in handen’.

In de praktijk werkt het vaak net wat anders hoor. De bank zal een veilige marge nemen op die overwaarde, waardoor het overbruggingskrediet wat lager zal zijn en de hypotheek (tijdelijk, totdat de overwaarde komt) wat hoger, maar dat is finetunen.

Net als bij de hypotheek betaalt u bij een overbruggingskrediet rente tijdens de bouw. Ook die overbruggingsrente tijdens de bouw kunt u weer uit de hypotheek zélf laten betalen als u dat liever hebt.

En als laatste, ook niet onbelangrijk: Dick en Evelien – uit het bovenstaande voorbeeld – hoeven slechts een leencapaciteit te hebben van € 390.000,-. Niet van € 500.000,-. Want dat voorschot, het overbruggingskrediet, is een voorbijgaand iets en geen blijvende last. Het enige waar naar gekeken kan (en móet) worden is of Dick en Evelien de rentelasten rente tijdens de bouw kunnen betalen of dat dit uit de hypotheek zélf moet. Het leven moet namelijk wel leuk blijven!

Een aflossingsvrije hypotheek mag nog altijd

Door wisselende berichtgeving in de media is het voor niemand meer duidelijk hoe de spelregels rondom een aflossingsvrije hypotheek er uitzien. Het gros van de mensen denkt dat een aflossingsvrije hypotheek helemaal niet meer mogelijk is.

Niets is echter minder waar.

De wet zegt dat u nog altijd een aflossingsvrije hypotheek mag afsluiten, maar het aflossingsvrije gedeelte in uw hypotheek mag niet meer bedragen dan 50% van de waarde van uw nieuwe huis.

De verwarring ontstaat uit het volgende feit: als u een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit heeft u geen recht meer op rente-aftrek. Als u in 2012 al een hypotheek had en u heeft een fiscaal overgangsrecht dan heeft u mogelijk ook nog eens wél aftrek over uw aflossingsvrije hypotheek.

Een aflossingsvrije hypotheek zorgt voor lagere maandlasten, u betaalt namelijk alleen rente en geen aflossing.

Is een aflossingsvrije hypotheek dan altijd de beste oplossing? Nee, zo kunt u dat niet stellen, dat is in ieders persoonlijke situatie bekijken. Er loopt nu ook een campagne vanuit de banken/overheid om mensen te wijzen op het feit dat u bij en aflossingsvrije hypotheek bepaalde dingen heel goed in de gaten moet houden. Zo moet u bijvoorbeeld tijdig doorverlengen, anders staat er over 30 jaar iemand bij u op de stoep. Ook zult u moeten kijken of de maandlast die er na pensionering nog over is – als u dan nog een hypotheek hebt én nog in uw huis wilt blijven wonen – betaalbaar voor u is. Maar een aflossingsvrije hypotheek is en blijft een belangrijk instrument voor mensen die hun maandlast binnen de perken willen houden.

Met een aflossingsvrije hypotheek bepaalt u zélf of, wannéér en hoe u wilt aflossen. U zit zelf aan het stuur van uw maandlast.

Uw bouwdepot en de extra’s in uw huis, hoe werkt dat nou?

Het is één van de leukste dingen als u een nieuwbouwhuis gaat kopen. Hoe maakt u het huis helemaal u? Koop uw een bestaand huis, tweedehands dus, dan zijn er door de verkoper altijd keuzes gemaakt (keuken, badkamer etc.) die u zelf niet gemaakt had. Bij een nieuwbouwhuis werkt dat anders en dat is uiteraard één van de grote charmes van nieuwbouw.

Uw nieuwbouwhuis gaat u volledig customizen (individualiseren) met uw éigen extra’s en upgrades. Zo wordt uw huis helemaal u. Wel of niet een uitbouw, welke keuken, vloer, badkamer, tegelwerk, smarthome-opties en ga zo maar door. Uw huis.

Al snel duikt dan de term bouwdepot op. Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij uw hypotheekbank. Uit een bouwdepot mag u alleen bedragen opnemen die samenhangen met de bouw van uw huis, de door u gekozen upgrades en mogelijk de hypotheeklasten tijdens de bouw.

Anders dan bij bestaande bouw kunt u bij nieuwbouw namelijk alle extra’s en upgrades gewoon meenemen in uw hypotheek.

Bij een nieuwbouwhuis heeft u altijd te maken met de begroting. Oneerbiedig zou u dat ook de kassabon kunnen noemen. De ‘kale’ prijs van het huis (waar vaak natuurlijk al veel in zit), uw upgrades en mogelijk de maandlasten tijdens de bouw maken die totaalbegroting compleet.

Natuurlijk is zo’n begroting vooraf hartstikke moeilijk. Vaak zijn er toch wel dingen die later net wat anders uitpakken of dingen die u vergeten bent. Zoals de plinten of iets dergelijks. Daarom is het slim om ruim te begroten. Denkt u met € 35.000,- klaar te zijn? Neem een post ‘onvoorzien’ op en begroot € 40.000,-. Want wat is het mooie van een bouwdepot? Als er aan het eind geld over is, dan los u dat gewoon af op uw hypotheek, maandlasten omlaag en klaar is kees. En omdat u het bedrag dat overblijft nooit hebt opgenomen, heeft u er gedurende de bouw ook nooit iets (rente) over hoeven te betalen. Het kost dus helemaal niets om een beetje extra veiligheid ‘in te rekenen’.

Het totaal van uw bouwdepot is dus het totaal van uw persoonlijke begroting voor uw huis, eventueel verminderd met de inbreng van uw spaargeld.